Entran en acción los cambios aplicados a la normativa.
Los contratos de alquiler suscriptos desde el miércoles 18 de octubre deberán tener un plazo mínimo de tres años y prever una actualización semestral de acuerdo con un índice denominado Casa Propia, actualmente utilizado para los créditos, entre otros aspectos.
La Cámara de Diputados aprobó la semana pasada la reforma de la Ley de Alquileres, que fue modificada por el oficialismo en el Senado. En tiempo récord, menos de una semana después, esta nueva regulación fue promulgada por el Ejecutivo y ayer entró en vigencia para nuevos contratos de alquileres.
Si bien los contratos continuarán siendo de tres años, la actualización se realizará a través del coeficiente Casa Propia en lugar del Índice de Contrato de Locación (ICL) del Banco Central. Además, los aumentos contractuales serán semestrales y se prohíben las publicaciones en dólares (los acuerdos entre las partes deben ser exclusivamente en moneda nacional).
No obstante, el segmento inmobiliario sigue desconcertado y se debate del impacto a largo plazo que tendrán los cambios en el sector. El Congreso, en tanto, buscó “ajustar” el mercado de alquileres, que desde la promulgación de la ley en junio de 2020 ha experimentado una oferta limitada, incrementos notables y la utilización de contratos en moneda extranjera.
La norma desde ahora
La reciente legislación ha prohibido la práctica de los alquileres en dólares ahora ya publicada en el Boletín deicial que divulga el Poder Ejecutivo nacional, estableciendo de manera categórica que los precios deben expresarse en moneda nacional.
En cuanto a la actualización de los alquileres, se introduce un cambio significativo. A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma establece actualizaciones cada seis meses. Esto implica que los inquilinos enfrentarán dos incrementos de precio al año en lugar de uno.
Esta legislación introduce el uso del coeficiente Casa Propia, un indicador empleado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, como base para el ajuste de los precios de los alquileres.
La fórmula Casa Propia se basa en el indicador más bajo entre el promedio de la variación salarial anual y el promedio de la inflación durante el mismo período. Además, incorpora un Coeficiente de Variación Salarial (CVS) con un aforo del 0,9, lo que significa que solo se toma el 90% del promedio de la variación salarial.
Este enfoque en el promedio de los últimos doce meses en la variación salarial promueve estabilidad en la actualización de alquileres, reduciendo el impacto de eventos aislados en la evolución de los salarios. derece una estrategia más equitativa y predecible en Argentina.
Para determinar el incremento en el alquiler, los inquilinos deberán considerar los valores del coeficiente Casa Propia correspondientes a los últimos seis meses. Deberán multiplicar estos valores entre sí y, a ese resultado, aplicar la multiplicación por el monto de la cuota de alquiler actualmente en vigor.
Otras modificaciones
Los contratos de alquiler suscritos a partir de este miércoles deberán estipular un plazo mínimo de tres años.
Además, la legislación contempla diversos beneficios fiscales tanto para los propietarios como para los inquilinos, relacionados con el pago del monotributo, el Impuesto a los Bienes Personales y el Impuesto a los Débitos y Créditos (“al cheque”). Establece que los ingresos generados exclusivamente por la locación de hasta dos inmuebles quedarán exentos del pago del monotributo.
La legislación también ofrece la posibilidad de descontar un 10% del valor total del alquiler anual del Impuesto a las Ganancias tanto para el propietario como para el inquilino. Además, se invita a las provincias a considerar otros beneficios fiscales, lo que abre la puerta a un abanico de ventajas tributarias adicionales en el ámbito de los alquileres.
Las multas por rescisión del contrato se pactan de acuerdo al valor del alquiler al momento de entrega del inmueble.
La reforma de la ley trajo opiniones encontradas entre las tres partes que participan de un contrato de alquiler: es decir propietarios, inquilinos e inmobiliarios.
Sin embargo, es importante destacar que aquellos que han suscrito contratos recientes verán que su duración se mantendrá en tres años, y la actualización de los precios será anual, basada en el Índice de Contrato de Locación (ICL) del Banco Central.